Een historische drempel overschreden: geen gemeente meer onder de €1.000

Het jaar 2025 markeert een beslissend keerpunt in de Brusselse huurmarkt. Voor het eerst in de moderne geschiedenis zal in geen enkele van de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de gemiddelde huurprijs van een appartement minder dan 1.000 euro per maand bedragen. Deze symbolische drempel, die in de eerste helft van het jaar werd overschreden, getuigt van een ongekende vastgoeddruk in de Europese hoofdstad.

Volgens de laatste cijfers van de Federatie van Franstalige Vastgoedmakelaars van België (Federia), gepubliceerd in september 2025, bedraagt de gemiddelde gewestelijke huur nu €1.346 per maand, een stijging van 2% ten opzichte van 2024. Deze stijging is weliswaar lager dan de 10% die in 2023 werd opgetekend, maar bevestigt de structurele opwaartse trend op de Brusselse markt.

De prijzenlijst van 2025: wanneer geografie de prijzen dicteert

De meest betaalbare gemeenten (ten opzichte van 2025)

De laatste drie gemeenten die de grens van € 1.000 hebben doorbroken, zijn kenmerkend voor de huidige sociaaleconomische dynamiek:

Ganshoren (gemiddeld €1.020) behoudt zijn positie als de meest ‘betaalbare’ wijk, dankzij de perifere ligging en het rustigere woonkarakter. Deze voormalige bourgeoisie-enclave biedt nog steeds enkele mogelijkheden voor mensen met een krap budget, vooral in de oudere flats.

Jette (€1.035) is een goede tweede, met goede openbaar vervoersverbindingen via metrolijn 6, maar met een minder dichte stedelijke structuur dan de centrale stadsdelen.

Anderlecht (€1.042) vervolledigt de top drie voor ‘ingeperkte’ prijzen. Ondanks de nabijheid van het centrum en stadsvernieuwingsprojecten (met name rond het toekomstige nationale stadion) biedt deze volksgemeente nog steeds gedeeltelijk weerstand tegen gentrificatie, vooral in de meest volkswijken.

Middelste tafel: tussen 1.100 en 1.300 euro

Deze categorie omvat het merendeel van de Brusselse gemeenten en is een perfecte illustratie van de “middeling” van de huurprijzen:

• Sint-Jans-Molenbeek (€1.155): De gemeente ondergaat een geleidelijke transformatie, met aanzienlijke verschillen tussen de gerenoveerde wijken bij het kanaal en de meer arbeiderswijken.

• Sint-Joost-ten-Node (€1.168): Ondanks de recorddichtheid en sociale uitdagingen is de gemeente aantrekkelijk vanwege de centrale ligging en de nog steeds betaalbare prijzen.

• Schaarbeek (€1.245): Deze uitgestrekte gemeente biedt een grote diversiteit, van middenklasse buurten (Diamant, Josaphat) tot meer arbeiderswijken.

• Sint-Gillis (€1.267): Het “Parvis de Saint-Gilles”-effect en de nabijheid van het stadscentrum drijven de prijzen op, vooral rond de belangrijkste winkelgebieden.

Aan de bovenkant van de markt: de hausse aan luxe woongemeenschappen

De verschillen worden dramatisch groter aan de top van de ranglijst:

Ukkel domineert de markt, met gemiddelde huurprijzen die oplopen tot €1.520, wat bevestigt dat dit een van de meest chique wijken is. De prijzen in de wijken Vivier d’Oie, Stalle en Vert Chasseur liggen regelmatig boven de €2.000 voor een gezinsappartement.

Elsene (€ 1.495) en Sint-Lambrechts-Woluwe ( € 1.478) vervolledigen het podium van de duurste gemeenten, dankzij hun reputatie, groene ruimtes en uitstekende vervoersverbindingen.

Anatomie van een stijging: 40% in vijf jaar

De ontwikkeling van de huurprijzen in Brussel over de periode 2020-2025 toont de omvang van de huisvestingscrisis. De prijzen zijn in vijf jaar tijd met ongeveer 40% gestegen, veel sneller dan de inflatie en de loonstijgingen.

Dit traject is opgebouwd uit verschillende fasen:

2020-2021 : De valse stilte COVID De eerste twee jaren van het decennium hebben een relatieve stabilisatie van de huurprijzen laten zien (+0,8% in 2020 en 2021), een direct gevolg van de onzekerheden in verband met de pandemie en de moratoria op huisuitzettingen.

2022 : De markt ontwaakt Het economische herstel gaat gepaard met een prijsstijging van 3,9% en markeert het begin van een opwaartse cyclus die nooit meer is gestopt.

2023 : Plotselinge versnelling Met +8,6% en vervolgens +10%, afhankelijk van de bron, wordt 2023 een recordjaar. De razende inflatie, de energiecrisis en de woningnood zorgen samen voor een perfecte storm.

2024-2025: Een bedrieglijke vertraging Als de stijging “tevreden” is met +5% in 2024 en +2% in de eerste helft van 2025, kan deze vertraging de realiteit niet verhullen: de huren hebben een structureel hoog niveau bereikt.

Achter de cijfers: verklarende factoren

Het structurele tekort

Brussel kampt met een chronisch tekort aan huurwoningen. Met 75% huurwoningen (tegenover een Belgisch gemiddelde van 65%) is de vraag in het gewest veel groter dan het aanbod. Elk jaar verhuizen ongeveer 15.000 nieuwe gezinnen naar de hoofdstad, terwijl er slechts 8.000 tot 10.000 nieuwe woningen worden gecreëerd.

Het “Europese hoofdstad”-effect

De aanwezigheid van de Europese instellingen genereert een aanhoudende vraag naar kwaliteitsaccommodatie, vooral in bepaalde wijken. Europese ambtenaren, diplomaten en lobbyisten hebben over het algemeen grote budgetten, waardoor de prijzen automatisch stijgen.

Versnelde gentrificatie

Hele wijken veranderen van gezicht. Molenbeek, dat lange tijd gespaard is gebleven, ziet de huurprijzen in bepaalde wijken met 15% per jaar stijgen. Sint-Gillis, Schaarbeek en Vorst ondergaan gelijkaardige transformaties, waardoor bewoners met lage inkomens naar de buitenwijken worden verdreven.

Overheidsbeleid loopt uit de pas

Ondanks de uitgesproken intenties blijven de regelgevende instrumenten ontoereikend. De referentiehuurschaal, die verondersteld wordt een kader te bieden voor de prijzen, is slechts indicatief en staat vaak los van de realiteit van de markt.

Woningtypes: groeiende kloven

Studio’s: onzekerheid troef

De prijzen voor studio’s, van oudsher toegankelijk voor jongeren met een bescheiden inkomen, rijzen de pan uit. Het regionale gemiddelde is €725, met pieken van meer dan €900 in de centrale wijken. Deze bijzonder sterke inflatie treft vooral studenten, jonge professionals en alleenstaanden.

Appartementen met 2-3 slaapkamers: het hart van de markt

Deze gezinswoningen vertegenwoordigen 85% van de Brusselse huurmarkt en variëren van 1.200 euro (volksgemeenten) tot 2.200 euro (welgestelde gemeenten). Het verschil van 1.000 euro tussen de uitersten illustreert de toenemende ruimtelijke segregatie van het gewest.

Huizen: een steeds zeldzamere luxe

Er zijn steeds minder huizen te huur, omdat eigenaren vaak liever verkopen. Als ze er zijn, beginnen de prijzen bij €1.500 en kunnen ze oplopen tot meer dan €3.000 in duurdere steden.

Sociale impact: wanneer huisvesting een voorrecht wordt

Deze stijging van de huurprijzen verandert de sociologie van Brussel grondig. De huurarmoedegrens (huur die meer dan 30% van het inkomen vertegenwoordigt) geldt nu voor bijna 40% van de Brusselse gezinnen.

De gevolgen vermenigvuldigen zich:

• Langer woon-werkverkeer: gezinnen trekken weg uit het centrum, waardoor meer verkeer en vervuiling ontstaat
• Huisvesting op de rand van instorten: meer en meer mensen worden gedwongen om te delen, ongeschikte accommodatie wordt geaccepteerd bij gebrek aan een alternatief
• Generatiekloof: jongeren in Brussel vinden het moeilijk om zich te vestigen, waardoor de uittocht naar de voorsteden wordt aangewakkerd

Vooruitzichten voor 2025-2026: naar stabilisatie?

Verschillende signalen wijzen erop dat de opwaartse trend aan het vertragen is:

Matigende factoren

• Stijgende rente: remt investeringen in huur af en kan prijzen stabiliseren
• Toegenomen aanbod: een groot aantal vastgoedontwikkelingen komt op de markt
• Politieke druk: huurcontrole hoog op de verkiezingsagenda

Hardnekkige risico’s

• Bouwkosteninflatie: prijzen blijven onder druk staan
• Europese aantrekkingskracht: Brussel blijft een magneet voor kapitaal en talent
• Vertraging in overheidsbeleid: structurele maatregelen sorteren traag effect

Praktisch advies voor huurders

Met het oog op deze realiteit is een aantal strategieën nodig:

Onderhandelen: in een markt die licht vertraagt, is er speelruimte, vooral voor langlopende huurcontracten.

Geografische verkenning: sommige gebieden in verandering (Vorst, Sint-Agatha-Berchem) bieden nog steeds mogelijkheden.

Timing: het vermijden van piekperioden (september-oktober) kan 5 tot 10% besparen.

Gebruik van juridische instrumenten: de referentiehuurschaal is weliswaar niet perfect, maar kan worden gebruikt als onderhandelingsinstrument.

Uit deze analyse blijkt dat de Brusselse huurmarkt volop in beweging is en dat de toegang tot huisvesting een belangrijke sociale kwestie aan het worden is. Hoewel er tekenen zijn die wijzen op een vertraging, blijft het probleem van de betaalbaarheid onopgelost voor veel Brusselaars, wat vraagt om ingrijpende beleidsmaatregelen.

Alice Vandendorpe

Alice Vandendorpe est une rédactrice chevronnée avec plus de 10 ans d’expérience dans le journalisme. Elle excelle dans la création de contenus captivants et informatifs, et dirige notre équipe avec passion et dévouement.